Divorce : comment se partage la maison ou l’immeuble ? – Avocat divorce et liquidation patrimoniale

Réponse en bref — En cas de divorce, l’immeuble commun ne se partage pas automatiquement : il tombe en indivision jusqu’au partage. Trois solutions existent — l’un des époux rachète la part de l’autre en versant une soulte, le bien lui est attribué dans le cadre de la liquidation, ou il est vendu et le prix réparti. Le partage donne lieu à un droit de partage de 1,1 % de l’actif net.

1. L’immeuble tombe d’abord en indivision

Tant que la liquidation du régime matrimonial n’est pas réalisée, le bien immobilier commun (ou indivis) appartient aux deux époux ensemble : c’est l’indivision post-communautaire. Aucun des deux ne peut, seul, vendre le bien ou en disposer. Le partage met fin à cette indivision, soit à l’amiable, soit, à défaut d’accord, par décision du juge.

2. Solution 1 : l’attribution à un époux avec soulte

L’un des époux peut conserver le bien. Il doit alors verser à l’autre une « soulte », c’est-à-dire la compensation correspondant à la part de l’autre dans la valeur nette du bien. Lorsque les conditions sont réunies, un époux peut aussi demander l’attribution préférentielle du logement, par exemple en présence d’enfants. La valeur retenue est celle du bien au jour du partage, ce qui rend l’évaluation déterminante.

3. Solution 2 : le rachat de la part de l’autre

Proche de l’attribution, le rachat consiste pour un époux à racheter la quote-part de l’autre, souvent en refinançant le crédit immobilier à son seul nom. Il faut alors obtenir la « désolidarisation » du prêt auprès de la banque, afin que l’époux qui quitte le bien ne reste pas tenu de la dette.

4. Solution 3 : la vente du bien

Si aucun des époux ne souhaite ou ne peut conserver le bien, il est vendu et le prix réparti après remboursement du crédit. La vente peut être amiable. En cas de désaccord persistant, elle peut être ordonnée judiciairement : c’est la licitation, le plus souvent aux enchères. Mieux vaut généralement privilégier la vente amiable, financièrement plus avantageuse.

5. Combien coûte le partage ?

Le partage des biens donne lieu à un droit de partage, fixé à 1,1 % de l’actif net partagé. S’y ajoutent, selon les cas, les frais de notaire pour les biens immobiliers, les frais d’évaluation et, en cas de désaccord, les frais de procédure. Ces coûts doivent être anticipés dans la négociation.

Exemple chiffré (illustratif) — Maison évaluée 300 000 €, crédit restant dû 100 000 €. Valeur nette à partager : 200 000 €, soit 100 000 € pour chaque époux. Si Monsieur conserve la maison, il rachète le crédit à son nom et verse une soulte de 100 000 € à Madame (sous réserve des comptes entre époux : récompenses, financements, etc.). Le droit de partage de 1,1 % s’applique à l’actif net partagé.

6. Les cas particuliers à connaître

Bien financé par des fonds propres : si un époux a financé tout ou partie du bien avec un héritage ou des fonds propres, des récompenses ou créances peuvent modifier le partage.
Crédit en cours : il faut traiter la désolidarisation du prêt, sans quoi l’époux parti reste engagé.
Bien détenu via une SCI : le partage porte alors sur les parts de la société, ce qui obéit à des règles propres.
Dirigeant d’entreprise : si le patrimoine comprend une société, le partage de l’immeuble s’articule avec celui des parts.

7. Qui occupe le logement pendant la procédure ?

Pendant l’instance, le juge peut attribuer la jouissance du logement à l’un des époux. Cette occupation peut être gratuite ou donner lieu à une indemnité d’occupation due à l’indivision, qui sera prise en compte lors du partage. Ce point, souvent négligé, peut représenter des sommes importantes sur la durée.

Questions fréquentes

Peut-on garder la maison après le divorce ?

Oui, l’un des époux peut conserver le bien en rachetant la part de l’autre (soulte) ou en obtenant son attribution lors de la liquidation. Cela suppose d’en avoir les moyens, notamment de reprendre seul le crédit.

Qu’est-ce qu’une soulte ?

La soulte est la somme versée par l’époux qui conserve le bien à l’autre, pour compenser sa part dans la valeur nette. Elle se calcule sur la valeur du bien au jour du partage, déduction faite du capital restant dû.

Que se passe-t-il si l’un refuse de vendre ?

Nul n’étant contraint de rester dans l’indivision, l’époux qui souhaite sortir peut demander en justice le partage et, si nécessaire, la vente du bien par licitation (souvent aux enchères).

Qui paie le crédit pendant la procédure ?

Les échéances restent en principe dues par les co-emprunteurs jusqu’au partage. La répartition de cette charge et l’éventuelle indemnité d’occupation sont réglées dans les comptes entre époux.

Un bien immobilier ou un patrimoine à partager ?

Le cabinet vous accompagne dans la liquidation de votre régime matrimonial et le partage de vos biens, y compris dans les situations complexes (entreprise, SCI, biens à l’étranger). Voir la page : Avocat divorce et liquidation patrimoniale. Entretiens sur rendez-vous — 03 88 32 26 66 — contact@avocat-fritsch.com. Honoraires libres.

Contenu informatif à caractère général, sans promesse de résultat. Chaque situation nécessite une analyse individuelle. Le cabinet n’intervient pas à l’aide juridictionnelle.